Trudna sytuacja gospodarcza, na którą m.in. wpływa galopująca inflacja, odbija się na różnych branżach. Kryzys nie omija także branży nieruchomości, którą dotyka wiele problemów. Zarządzanie ryzykiem w branży deweloperskiej to jeden z tematów warsztatu, organizowanego przez MMC 6 i 7 lutego 2023. Poniżej kilka kluczowych kwestii, jakie poruszone zostaną podczas wydarzenia.
Pozyskiwanie gruntów pod nowe inwestycje – aktualne możliwości i planowane rozwiązania
Nie da się ukryć, że liczba atrakcyjnych gruntów pod inwestycje deweloperskie z każdym rokiem coraz bardziej się zmniejsza. To wymusza na deweloperach weryfikację prowadzonej dotychczas strategii planowania i zakupów gruntów. Eksperci rynku nieruchomości nie ukrywają, że mamy do czynienia nie z chwilowym przestojem, ale dosłownie z kryzysem. Drożejące kredyty i inflacja sprawiają, że dostęp do nowych mieszkań bardzo się zmniejsza. Koszty utrzymania ogromnych powierzchni, a także kryzys na rynku związany z trudnym dostępem klientów do kredytów sprawiają, że maleje nie tylko popyt na duże mieszkania, ale także na działki budowlane. Atrakcyjne grunty są coraz trudniej dostępne, a eksperci wskazują, że mamy do czynienia właściwie z wyraźnym ich deficytem. Jednym problemem jest bardzo mała liczba gruntów objęta planem zagospodarowania przestrzennego, drugim – ustawa o ochronie gruntów rolnych, która znacznie ograniczyła możliwości ich nabycia.
Sytuacja to spowodowała, że inwestorzy zaczęli się skupiać na mniejszych rynkach, obrzeżach dużych miast, a także na rewitalizacjach obecnych już budynków. Jednym z ciekawych rozwiązań na problem z gruntami jest realizacja inwestycji łączących w sobie wiele funkcji- mieszkalnej, kulturalnej czy biurowej. Takie działania pozwalają inwestorom elastycznie planować zastosowania budynków, odpowiadając tym samym na potrzeby.
Sytuacja między bankami a deweloperami – istotna rola KNF
Coraz ostrzejsze wymogi dotyczące kredytów sprawiają, że popyt na kredyty hipoteczne, ale również na same mieszkania, jest dosłownie zdziesiątkowany. W związku z sytuacją na rynku nieruchomości, deweloperzy wystosowali apel do KNF, w którym znalazł się między innymi postulat dotyczący poluzowania warunków udzielania kredytów z przeznaczeniem na mieszkania. To właśnie KNF odpowiada m.in. za ostrzejsze wymogi – następstwem decyzji KNF jest badanie przez banki zdolności kredytowej przy założeniu wzrostu stopy referencyjnej aż o 5 punktów procentowych. Deweloperzy kierując się dobrem rodaków wskazali, że dostępność mieszkaniowa dla młodych Polaków jest mocno ograniczona właśnie przez decyzje KNF. Ten z kolei odpowiedział na apel, że na rynek mieszkaniowy wpływ ma o wiele więcej czynników i wskazał, że firmy deweloperskie powinny przede wszystkim zmienić swoją politykę marżową.
Lokale użytkowe i mieszkania na wynajem – oczekiwania rynku
Poza kupnem nieruchomości na własne potrzeby, dużą część tortu na rynku nieruchomości mają lokale użytkowe i mieszkania z przeznaczeniem na wynajem. Obecna trudna sytuacja sprawia, że diametralnie spadł popyt na duże mieszkania, natomiast wciąż ogromnym zainteresowaniem cieszą się niewielkie mieszkania i lokale z przeznaczeniem na wynajem. To klienci gotówkowi, ze względu na obostrzenia kredytowe grają pierwsze skrzypce i dyktują warunki.
Jak przewidują eksperci, kryzys na rynku nieruchomości potrwa mniej więcej ok. 2 lat, a czas ten będzie idealny do łowienia okazji. Klienci dysponujący gotówką będą dyktować warunki i liczyć na spadki cen i takie są też ich oczekiwania. Mimo znacznego obniżenia popytu na mieszkania, bardzo trudno znaleźć atrakcyjne mieszkania i lokale o mniejszym metrażu, w tym przede wszystkim chodzi o kawalerki. Są one kupowane właśnie głównie z myślą o długoterminowym wynajmie – widać to wyraźnie po ofertach. Można pokusić się o stwierdzenie, że mieszkania o metrażach od 25 do 44 metrów kwadratowych schodzą jak ciepłe bułeczki (w przeciwieństwie do dużych metraży). Sytuacja ta prawdopodobnie będzie miała jeszcze miejsce przez dłuższy czas, a przynajmniej do momentu zmian w polityce kredytowej, czyli obniżenia stóp procentowych i umożliwienia łatwiejszego dostępu do finansowania.
Źródła finansowania inwestycji w dobie kryzysu – pozyskiwanie kapitału
Istnieje kilka metod pozyskiwania kapitału, które finansują inwestycje deweloperskie. Obecna kryzysowa sytuacja sprawia, że niektórzy mali deweloperzy wręcz wstrzymują inwestowanie (bo podobnie jak w przypadku otrzymania kredytu hipotecznego pozyskanie środków na inwestycje jest również utrudnione), a czołowe firmy dostosowują swoje działania i strategię do niezbyt łatwego otoczenia.
Statystyki pokazują już wyraźny spadek, jeśli chodzi o nowe inwestycje. Sytuacja jest nawet gorsza niż w słabych miesiącach podczas pandemii. Nowelizacja ustawy deweloperskiej, która nałożyła dodatkowe obciążenia finansowe i obowiązki na deweloperów, a także mniejszy popyt na mieszkania (związany z trudną dostępnością do kredytów) – to wszystko czynniki, które wpłynęły na obecny kryzys inwestycyjny. Wstrzymanie budowy nowych mieszkań ma sprawić, że ryzyko inwestycyjne zostanie obniżone. To z kolei z dużym prawdopodobieństwem doprowadzi do sytuacji, że będziemy mieć najniższą ofertę nowych mieszkań w całej historii rynku pierwotnego.
Ponieważ kredytowanie jest obecnie bardzo skomplikowane i długotrwałe, deweloperzy korzystają przede wszystkim z finansowania pozyskanego z kapitału z rynku i funduszy spółek celowych. Koszty inwestycji rosną w zatrważającym tempie. Nierzadko grunty zakupione wcześniej były bardzo drogie, a do tego dochodzą problemy z pozyskiwaniem kredytów. Cała mieszanka tych zdarzeń sprawia, że w przypadku niewielkich firm doszło do zamrożenia inwestycji, a wśród dużych graczy – do zmian strategicznych.
Więcej na temat zagadnień związanych z kryzysem na rynku nieruchomości już w dniach 6-7.02.2023. Informacje o warsztatach i zapisach:
